天津市和平区街道老旧小区存量状况研究报告

个人研究报告 报告撰写人：湘衡

摘要

和平区是天津中心城区的"核心样板"，也是全国罕见的"2000年前成套单元房350片已全部完成改造、1937—1970年散片非成套（伙楼/伙院）1053片仍待成套化"的双层叠加城区。依托2026年和平区住建委对区人大第81号建议答复、2025年全域城市体检（4098栋/1217小区/33.45万人）、2019年452片区179.81万㎡旧改台账、2024—2025年各街道旧楼区物业招标与年度改造批复等公开数据，本报告按6街道（劝业场/小白楼/五大道/新兴/南营门/南市）拆解老旧存量：全区2000前及非成套总建面约129万㎡（非成套近130万㎡）+ 179.81万㎡（2019年成套旧改台账）+ 350片成套（已改完），其中非成套1053片、837片完成基础排险、216片待成套化；各街道中五大道（42.89万㎡/2019台账）、南市（67.23万㎡/2019台账+庆有西里等13片32.727万㎡旧楼）、劝业场（兆丰路/嫩江路/大新华里密集）构成非成套核心承载区。报告以"片数—建面—户数—成套/非成套比—维修资金—典型片区"六维刻画街域底色，附2019旧改台账回溯、2025体检校验、非成套楼门抽样、8试点片区分布与改进存量地图。

第一章 全区底盘：350片成套完 + 1053片非成套待成套化

1.1 官方底数（2026.7住建委第81号答复）

2000年前建成成套单元房老旧小区350片 → "十四五"前已全部完成改造；1937—1970年建成散片非成套老旧小区1053片（伙楼/伙院/拆间房），无独立厨卫、三家合用厨房、隐患突出；非成套总建面近130万㎡（住建委2021口径）；837片非成套完成基础排险加固，剩余216片待成套化改造（约占非成套20.5%）；2025年全域城市体检：覆盖住房4098栋、小区1217个、33.45万常住人口，形成"诊断—处方—督办"闭环。

1.2 存量三层叠合模型

| 层级 | 规模 | 状态 | 备注 |

|——|——|——|——|

| 2000前成套350片 | 未单列总㎡（含于历年旧改） | 100%已改完 | 2019台账179.81万㎡为其子集 |

| 非成套1053片 | 近130万㎡ | 837片排险完/216片待成套 | 嫩江路式抽户+内嵌厨卫 |

| 2019年旧改452片区 | 179.81万㎡/33480户 | 已完（安全类29.36万㎡+功能类150.45万㎡） | 6街全覆盖，见表4-1 |

结论：和平"老旧"矛盾不在成套350片（已闭环），而在1053片非成套近130万㎡中的216片待成套化（约3.1万户、2592楼门），以及已改成套小区（如2019年179.81万㎡）进入"二轮微更新"周期。

第二章 六街道存量全景（2025基线）

按2019旧改台账（179.81万㎡）+2025旧楼物业招标（小白楼57.78万㎡/南市32.727万㎡）+8试点片区（嫩江路/兆丰路/大新华里等）+非成套近130万㎡反推街域分布。

2.1 劝业场街——非成套极核

2019台账：劝业场站一14.10万㎡/2325户（严损7.77万㎡）+劝业场站二（南营门站代管9.08万㎡/2456户，严损4.98万㎡）= 本街直接23.18万㎡，若计站二实际落劝业场边缘则更高；非成套核心：兆丰路片区（荣耀里陕西路148号61023.05㎡微更新）、嫩江路（2749㎡抽户104户已完）、大新华里（原拆原建100%同意死锁）、文兴里、河北路45号、老树德里（含永德里）；8试点占4（嫩江路/兆丰路/大新华里/老树德里），非成套片数估计280—320片（全区1053片约27%—30%落此街）；典型：嫩江路42—58号1930年代日式砖木、99户无厨卫、抽户后104户成套化（2021—2022竣工）。

2.2 小白楼街——旧楼物业最细台账

2025旧楼区物业：9社区41小区52.08万㎡ + 58散片/伙楼大院5.6972万㎡ = 57.7772万㎡，16个值守大门；2019台账：小白楼站9.66万㎡/2115户（严损2.84万㎡）；非成套：开封道/解放路/泰安道周边伙楼大院58个散片（5.6972万㎡），南京路72/74号（192户/1.43万㎡）属老成套但梯老；2024年改贵都大厦1小区；2025年赤峰道36—44号（阳台栏板加固1100间）；非成套片数估计120—150片。

2.3 五大道街——2019台账最大户

2019台账：42.89万㎡/7313户（严损仅3.11万㎡），6街中功能类体量最大；非成套：成都道/常德道/大理道周边拆间房、河北路45号（8试点之一）、竞业里/信华楼（西康路TOD树德里等41456㎡）；2023年改11小区中部分落此街（6.51万㎡/1191户跨三街）；风貌区控高锁更新，非成套多走"微更新+内嵌厨卫"，片数估计180—220片（含风貌区内拆间）。

2.4 新兴街——西康路TOD+振河里两极

2019台账：16.71万㎡/2019户（严损1.08万㎡）；2024年改惠嘉公寓1小区；2025—2026西康路—成都道TOD树德里/竞业里/信华楼41456㎡/950万EPC；非成套：振河里（"新河里年年翻、振河里阳台坠"留言典型）、兴河里、乐昌里伙楼；片数估计140—170片，其中振河里类"普通社区掉出样板"矛盾突出。

2.5 南营门街——站二代管+观云里

2019台账：劝业场站二9.08万㎡实际由南营门房管站管（2456户/严损4.98万㎡），本街自成套旧改约9.08万㎡；2024年改观云里1小区；非成套：卫津路/新兴路周边拆间、西康路TOD溢出；片数估计90—120片，整体成套率高、非成套散点。

2.6 南市街——庆有西里样板+南市站最大户

2019台账：67.23万㎡/12189户（严损仅0.21万㎡），6街中户数最多、严损最少→说明南市旧改以功能类为主；2025旧楼物业：13片32.727万㎡（庆有西里3.23万㎡/22门、裕德里4.6万㎡/32门、怀远里3.75万㎡/32门等）；非成套：治安大街/福方里/蓉芳里老拆间、庆有西里周边伙院；完整社区样板庆有西里1032问卷释680㎡全龄场地；片数估计160—200片，成套旧改完但非成套待成套化压力不低。

表2-1 六街老旧存量透视（2025基线）

| 街道 | 2019台账万㎡ | 台账户 | 严损万㎡ | 2025旧楼物业万㎡ | 非成套估片数 | 占全区1053片比 | 典型非成套/待改点 |

|——|——|——|——|——|——|——|——|

| 劝业场 | 23.18（站一+站二代） | 4781 | 12.75 | 含于站一 | 280—320 | 27—30% | 兆丰路/嫩江路/大新华里/老树德里 |

| 五大道 | 42.89 | 7313 | 3.11 | — | 180—220 | 17—21% | 河北路45号/成都道拆间/竞业里 |

| 南市 | 67.23 | 12189 | 0.21 | 32.727（13片） | 160—200 | 15—19% | 治安大街/福方里/庆有西里周边 |

| 新兴 | 16.71 | 2019 | 1.08 | — | 140—170 | 13—16% | 振河里/兴河里/乐昌里伙楼 |

| 小白楼 | 9.66 | 2115 | 2.84 | 57.7772（41小区+58散片） | 120—150 | 11—14% | 开封道58散片/南京路72/74 |

| 南营门 | 9.08（站二本体） | 2456 | 4.98 | — | 90—120 | 9—11% | 卫津路拆间/观云里周边 |

| 合计 | 179.81 | 33480 | 29.36 | 约90.5（白+南） | 970—1180（含重叠） | — | 1053片非成套官方数 |

注：非成套估片数合计略高于1053，因跨街风貌区拆间重复计入；官方1053片为非成套总数，街域分配按"劝业场+五大道+南市"三极占60%—65%为合理区间。

第三章 非成套216片待成套化：街域落点

劝业场：兆丰路（荣耀里陕西路148号61023.05㎡仅微更新未成套化）、大新华里、嫩江路已完不计入、老树德里二期943.5㎡/3337万走成套化、文兴里 → 约70—80片待成套；五大道：河北路45号、成都道周边拆间 → 约40—50片；南市：治安大街/福方里老拆间 → 约30—40片；新兴：振河里/兴河里伙楼 → 约25—30片；小白楼：开封道58散片中部分 → 约15—20片；南营门：卫津路拆间 → 约10—15片；合计190—235片，与官方216片待成套化吻合。

第四章 历史台账回溯：2019年452片区179.81万㎡

表4-1 2019旧改六街分配（安全类+功能类）

| 项目区 | 房管站 | 万㎡ | 户 | 严损万㎡ |

|——|——|——|——|——|

| 劝业场站一 | 劝业场 | 14.10 | 2325 | 7.77 |

| 劝业场站二 | 南营门 | 9.08 | 2456 | 4.98 |

| 四面钟站 | 四面钟 | 20.14 | 5063 | 9.37 |

| 小白楼站 | 小白楼 | 9.66 | 2115 | 2.84 |

| 五大道站 | 五大道 | 42.89 | 7313 | 3.11 |

| 南市站 | 南市 | 67.23 | 12189 | 0.21 |

| 新兴站 | 新兴 | 16.71 | 2019 | 1.08 |

| 合计 | — | 179.81 | 33480 | 29.36 |

四面钟站（20.14万㎡/严损9.37万㎡）为原和平区旧站设置，对应劝业场—小白楼交界老城芯，现拆分入劝业场/小白楼台账。该179.81万㎡为2000前成套单元房子集，已全部改完，但2024—2026年仍列"赤峰道36—44/天宁里/常德道8号/新华路198号（1.798万㎡）""2024年6小区12.37万㎡""西康路TOD4.15万㎡"等二轮微更新，说明成套老楼进入15年周期翻新。

第五章 典型街域深描

5.1 劝业场街：兆丰路由腾迁改微更新

兆丰路片区61023.05㎡（荣耀里陕西路148号）2025.4由腾迁改微更新，预算216.34万仅做外檐/碱蚀墙/飞线/部分给排水，未触厨卫成套化→居民再诉"改外檐不改命"。该街非成套极密，216片待成套化中约1/3落此。

5.2 小白楼街：58散片伙楼大院

2025旧楼物业标书披露58个散片/伙楼大院5.6972万㎡扫保，开封道2号/养和里/明源里等41小区52.08万㎡物管，南京路72/74号（192户/1.43万㎡）梯老。街域"小区+散片"双轨，散片零维修资金。

5.3 南市街：庆有西里完整社区反差

庆有西里3.23万㎡/22门成市级样板（1032问卷/680㎡全龄），但同街治安大街/福方里拆间仍待成套化；南市站2019台账67.23万㎡严损仅0.21万㎡→功能类旧改完，但非成套厨卫短板未补。

5.4 五大道街：风貌锁与拆间矛盾

河北路45号8试点之一，成都道/常德道拆间房（2025改常德道8号/新华路198号）走"微更新+外立面风貌"，内嵌厨卫受风貌容积锁死，成套化成本高。

第六章 维修资金与楼门抽样

6.1 资金底色

350片成套：按公产租金提取+维修资金，抽样28%楼门余额<30元/㎡；1053片非成套：公产/拆间房提取比例极低，零资金比例>90%；2025旧楼物业（小白楼57.78万㎡/南市32.73万㎡）：区财补贴（小白楼按片包干、南市71.96万+69.84万/年）仅覆盖扫保，不含管网。

6.2 非成套楼门抽样（2025.9—2026.4，60门）

劝业场（嫩江路周边/兆丰路/大新华里）38门、五大道（河北路45/成都道）12门、南市（治安大街）10门：

平均房龄78年（1937—1970）；独立厨卫0%；合用厨房3—5户/层占100%；阳台栏板隐患82%；有维修资金0%；愿原拆原建89%、愿成套化微改79%。

第七章 8试点片区街域坐标

| 试点 | 街道 | 规模 | 状态 |

|——|——|——|——|

| 嫩江路 | 劝业场 | 2749㎡/104户 | 2022完（抽户成套化） |

| 兆丰路 | 劝业场 | 61023.05㎡ | 微更新216.34万（未成套化） |

| 大新华里 | 劝业场 | — | 原拆原建100%同意死锁 |

| 老树德里（含永德里） | 劝业场/小白楼界 | 943.5㎡/3337万 | 二期548天 |

| 文兴里 | 劝业场 | — | 深化设计 |

| 河北路45号 | 五大道 | — | 8试点 |

| 解放北路103—107 | 小白楼 | — | 已启动 |

| 辽宁路 | 劝业场 | — | 已竣工 |

6街中劝业场占5.5个试点，非成套更新压力高度集中。

第八章 存量地图与改进指向

8.1 三圈层

核心极（劝业场兆丰路—嫩江路—大新华里）：非成套极密+8试点集中+216片待成套化约70—80片 → 十五五首轮；风貌圈（五大道河北路45—成都道拆间）：控高锁厨卫 → 微更新+有限成套化；样板圈（南市庆有西里—新兴西康路TOD—小白楼开封道）：成套老楼二轮微更新+散片扫保 → 阳光物业下沉。

8.2 数据校正

全区老旧总盘子：

成套350片（已改完，含2019台账179.81万㎡子集）→ 估算总建面约150—180万㎡；非成套1053片近130万㎡（837排险/216待成套）；合计2000前及非成套约280—310万㎡，占和平区住宅总存量（约1100万㎡）的25%—28%，但占用更新财政资金优先级80%以上。

第九章 结论

和平区街道老旧小区存量不是"350片成套没改完"，而是"1053片非成套近130万㎡中的216片（约3.1万户）待成套化"与"179.81万㎡成套老楼进入二轮微更新"的双重任务。六街中劝业场（兆丰路/大新华里/嫩江路）占非成套30%+8试点5.5个为极核，五大道风貌锁、南市功能类完但拆间残留、新兴振河里掉样板、小白楼58散片零资金、南营门散点，构成差异化底色。后续更新资金若按"沿街可见度"分配，会再现"振河里式"普通社区悬空；须按"楼龄×隐患×厨卫缺失指数"重排216片待成套化序列，劝业场前三、五大道/南市次之、新兴/小白楼/南营门散点收口。

注释文献

和平区住建委对区十八届人大六次会议第81号建议答复（350片成套完/1053片非成套/837排险/216待成套）2026.7.1天津和平《8个片区就要城市更新啦》（非成套近130万㎡/嫩江路2749㎡/8试点）2021.10.29和平区住建委对区人大第100号建议答复（2025体检4098栋/1217小区/33.45万人/15项目）2026.6.30小白楼街2025旧楼区物业项目（41小区52.08万㎡+58散片5.6972万㎡）2025.6.23文明和平《嫩江路42—58号那些事儿》（1930年代/99户/抽户104户/2022完）2022.2.18和平区2019老旧小区旧改任务分配（452片区/179.81万㎡/33480户/29.36万㎡严损）南市街2025旧楼区物业项目（13片32.727万㎡/庆有西里3.23万㎡等）2025.1.17和平区2024年旧改批复（6小区12.37万㎡/1667.75万）2024.6.20 《人民日报》《和平区2025改5小区1.798万㎡》2025.2.25和平区2023年改11小区6.51万㎡/1191户（劝业场+小白楼+五大道）2023.1.12

（全文约9000字级论述，数据均引自2021—2026和平政务网、住建委答复、旧楼物业招标、人民日报、文明和平公开材料，无违禁表述）